Digitalisierung in der Immobilienbranche – ein Beitrag von Christoph Schmidt (Drees&Sommer)

Warum Digitalisierung in der Real Estate Branche wichtig ist?

Die Relevanz der Digitalisierung in der Immobilienbranche ist durchgedrungen
Dass die Digitalisierungsstrategie längst in die Immobilienbranche Einzug erhalten hat, dürfte niemanden mehr überraschen und trotzdem ist oft zu bemerken, wie undifferenziert das Thema Digitalisierung behandelt wird. Während die einen über eingescannte und daher von digitalisierten Dokumenten sprechen, haben andere beim Thema Digitalisierung komplexe Prozessimplementierungen von zukunftsweisenden Technologien wie „Blockchain“ oder „Künstlicher Intelligenz“ im Kopf. Definitiv kann beides als Digitalisierung bezeichnet werden, vergleichbar oder gleichwertig kann es aber nicht betrachtet werden. In diesem Beitrag geht es darum den Begriff Digitalisierung besser greifen zu können und die beiden Hauptgründe zu kennen, warum Digitalisierung in der Immobilienbranche wichtig ist.


Digitalisierung

Was bedeutet Digitalisierung in der Immobilienbranche?

Eine Debatte darüber „ob“ und „wie viel“ Digitalisierung sinnvoll ist, wie sie heute oftmals geführt wird kann erst dann erfolgen, wenn man die Diversität des Begriffes Digitalisierung erkennt und im Einzelfall genau prüft, worum es sich handelt. Sonst sind Missverständnisse vorprogrammiert.
Die Frage bleibt also in erster Instanz: „Was ist Digitalisierung?“
Ganz grob kann man in drei Kategorien unterscheiden, je nachdem wer der „Nutznießer“ der Digitalisierungslösung ist:

  1. Kommt eine Digitalisierungslösung primär dem späteren Nutzer der Immobilie zugute wie beispielsweise eine Buchungsapp im Büro oder Smart Home Lösungen im Wohnbereich?
  2. Kommt eine Digitalisierungslösung primär dem Entwickler oder Betreiber zugute wie beispielsweise ein Belegungsanalysetool oder Systeme, um die Steuerung und das Facilitymanagement der Immobilie zu erleichtern?
  3. Kommt eine Digitalisierungslösung vorwiegend im Projektentwicklungs- und Ausführungsprozess zur Anwendung wie beispielsweise eine BIM Planung, digitale Datenräume oder diverse Projekttools, welche im Zuge des Projektmanagements angewendet werden, zum Einsatz?

Während die ersten beiden Formen der Digitalisierung eher gebäudebezogen sind und vorwiegend in der Nutzungsphase und auch dem Nutzer selbst Mehrwerte bieten, fokussiert sich der Mehrwert bei der dritten Variante eher auf die Optimierung des Prozesses in der Entwicklungs,- Planungs,- und Ausführungsphase und beschreibt Mehrwerte für Entwickler und Projektbeteiligte. Auch wenn die im dritten Punkt erwähnten Tools eine effizientere Projektentwicklung und ein effizienteres Projektmanagement ermöglichen, soll erwähnt sein, dass die Mehrwerte, welche direkt dem Nutzer zugutekommen ökonomisch wie auch ökologisch deutlich höheren Einfluss haben werden. Hier ist beispielsweise von Services wie Mobilitätsservices oder Convenience Services die Rede, welche ein zusätzliches Einkommen für Entwickler und Betreiber generieren können. Auch denkbar sind noch konsequentere „dwelling as a Service“ Leistungen wie beispielsweise eine Flat-Fee welche nicht nur die Miete, sondern auch direkt die Betriebskosten inklusive W-Lan beinhaltet und damit eine genaue Betriebskostenabrechnung überflüssig macht.
In einem Satz: Durch Digitalisierung versuchen wir jeden Quadratmeter um Summe X profitabler zu vermieten und gleichzeig auch jeden dieser Quadratmeter, um Summe Y günstiger zu betreiben. Der daraus resultierende Gap ist der wirtschaftliche Mehrwert.

Warum ist Digitalisierung wichtig?
Auch wenn wir eben von dem wirtschaftlichen Mehrwert gesprochen haben, muss jedem klar sein, dass dieser nicht der Beginn, sondern das Resultat der Digitalisierung ist. Unser Fokus muss also auf der Frage liegen: „Warum bezahlt jemand Summe X pro Quadratmeter mehr?“ und „Warum kann das Gebäude um Summe Y günstiger betrieben werden?“.


Golden Circle der Digitalisierung

Um diese Frage beantworten zu können müssen wir die konkreten Mehrwerte, nicht finanzieller oder technologischer Natur, verstehen. Denn eines ist klar. Hardware und Software Komponenten allein stiften keinen Wert. Die Technologie beantwortet das „Wie? “ – Planung und das „Was? “ – Ausführung, also die eigentliche Funktionsweise des „Produktes“ Digitalisierung.

Die Antwort auf das „Warum?“ ist jedoch nur mit den Mehrwerten für Menschen und/oder Unternehmen zu beantworten. Analysieren wir einmal die Computer und Handyindustrie am Beispiel von Apple.
Sofern Apple ein neues Produkt in einer Keynote oder Werbung vorstellt, geht es in erster Linie nicht um die Technischen Daten, die RAM, ROM oder Pixel, es geht um das Gefühl, welches das Produkt einem vermittelt. Es geht um die gestochen scharfen Fotos, die es uns ermöglichen Momente einzufrieren, an die wir uns erinnern möchten. Es geht um die Möglichkeit miteinander, auch über große Entfernungen hinweg, in Kontakt zu bleiben, etwas zu lernen oder zu lehren. Es geht um die Musik oder die Videos, die wir überall und jederzeit konsumieren können.

Als Steve Jobs 2001 den IPOD vorgestellt hatte, lautete der Slogan nicht: „We offer 5GB of memory“ sondern: „A thousand Songs in your Pocket” – und das aus gutem Grund. Letzterer spricht nämlich direkt den Mehrwert und das „Warum?“ an.

Und genauso sollten wir uns in der Immobilienbranche primär folgendes Fragen:

• „Wie kann der Bewohner in seiner Wohnung qualitativer wohnen?“
• „Welche Services würden ihm in seinem Alltag helfen?“
• „Wie kann der Büroangestellte angenehmer und effizienter arbeiten?“
• „Wie kann der Facility Manager das Gebäude besser oder einfacher warten?“ oder aber auch
• „Wie kann der Theaterbesucher durch Digitalisierung ein noch besseres Erlebnis im Theater geboten bekommen?“

Das heißt logischerweise nicht, dass die Technik nicht wichtig wäre – Das ist sie sehr wohl, egal ob im neuen IPhone oder in einem Gebäude – der Ausgangspunkt einer Digitalisierungslösung sind jedoch weiche Faktoren und menschliche Themen – Denn diese beantworten das „Warum?“


Die Mehrwerte durch Digitalisierung sind weiche und menschliche Faktoren

Der zweite Aspekt um das „Warum?“ zu beantworten behandelt das Thema der nachhaltigen Schaffung von baulichem Raum, von nachhaltigen Städten, Quartieren und Gebäuden. Bei Drees & Sommer fassen wir dieses Vorhaben unter dem Begriff Blue City zusammen. Ziel ist es eine Stadt der Zukunft zu entwickeln die für deren Bewohner qualitativ und für die Umwelt nachhaltig ist. Hier fließen Aspekte wie Gesellschaft, Klima, Ressourcen, Energie und eben auch Digitalisierung ein.

Blue City – Integrated Urban Solution | Drees & Sommer (dreso.com)



Blue City – Integrated Urban Solution | Drees & Sommer (dreso.com)

Was dabei direkt auffällt, ist die Komplexität und Diversität aller dieser Begriffe. Sie werden durch eine Vielzahl von Parametern beeinflusst und können niemals im Detail verstanden werden. Das Ziel ist es hier, den holistischen Blick zu wahren und ein Entscheidungsmodell zu kreieren, welches der Realität nächstmöglich kommt. Genau wie auch die meisten Annahmen der Physik mit der Realität nicht deckungsgleich sind, sind sie hinlänglich genau, um auf deren Basis Entscheidungen treffen zu können und gewisse Parameter in die erwünschte Richtung beeinflussen zu können. Ein Beispiel dafür wäre die Gravitationskraft – Auch wenn diese nicht 100 % genau gemessen werden kann, so können wir sie hinlänglich genau definieren, um sie in unserem Rechenmodell namens „Statik“ zu berücksichtigen. Beispielsweise sind wir dadurch in der Lage über 800 m hohe Gebäude zu konstruieren.

Als Basis für dieses hinlänglich korrekte Entscheidungsmodell der Blue City benötigen wir Daten, welche aus der Realität erhoben werden und Algorithmen, welche die Vielzahl von Informationen und all ihre Kreuzreaktionen und Synergien für uns verständlich und interpretierbar machen.
Als Veranschaulichung können wir auch hier wieder einen Blick in eine andere Branche werfen. Nehmen wir beispielsweise einen der größten Player in der Logistikbranche Amazon. Hier können Algorithmen mittlerweile sehr gut vorhersagen, was, wann und wo gekauft werden wird. Das führt dazu, dass Teile der Ware sogar bereits versendet werden, bevor sie überhaupt bestellt sind. Entstanden ist diese Vorhersagegenauigkeit durch die regelmäßige Analyse und Datenerhebung vergangener Käufe auf Basis derer intelligente Algorithmus Vorhersagen getroffen werden können.
Und genauso wie es ohne Digitalisierung keine „One Day Delivery“ geben würde, wird es vermutlich ohne Digitalisierung auch niemals eine Blue City geben.

Customized Smart Building
Das „Warum?“ sieht für jede Immobilie etwas anders aus und muss individuell beantwortet werden. Wir bei Drees & Sommer haben daher das Produkt CSB – Customized Smart Building – entwickelt. Ziel ist das Schaffen von Mehrwerten für den Endnutzer, sowie den Betreiber/Entwickler. Das Ergebnis ist eine digitalisierte Immobilie bei der die wesentlichen Fragen „Warum?“, „Wie?“ und „Was?“ gestellt und strukturiert nachvollziehbar beantwortet wurden. Denn nur dann wurden klar die Mehrwerte definiert, die richtigen aus über 140 Digitalisierungsbausteinen ausgewählt und korrekt in Planung und Ausführung umgesetzt. Nach Ausführung der Digitalisierungslösung ist es essenziell, die Daten in einem Gesamtsystem zusammenzuführen, zu analysieren und aus Ihnen für weitere Projekte zu lernen.


Die Steps 0-4 des Customized Smart Buildings
https://www.dreso.com/de/dreso/digital/customized-smart-buildings

Fazit
Der Begriff Digitalisierung ist sehr facettenreich und muss differenziert betrachtet werden. Wir können in drei Kategorien nach Mehrwerten für erstens Nutzer, zweitens Betreiber/Entwickler und drittens Projektabwickelnde/Ausführende unterscheiden.
Digitalisierung (in) der Immobilienbranche ist wichtig, weil Mehrwerte für Nutzer, Betreiber und Entwickler geschaffen werden können, was in besserer Lebensqualität und ökonomischen Profiten resultiert. Weiters ist Digitalisierung die Grundlage zur Schaffung einer sozial, ökologisch und ökonomisch nachhaltigen Stadt und der Schaffung von Lebensraum.
In unserem nächsten Blogbeitrag werden die heute vermittelten Gedanken am Beispiel eines konkreten Projektes erläutert und dargestellt.

Autor:
Christoph Schmidt
Projektleiter
Drees & Sommer Österreich
christoph.schmidt@dreso.com

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